Содержание
Потеря крупной суммы, часть из которой заимствуется в виде кредита банка, другая, возможно поступает от продажи старого жилья, вложенные туда же многолетние накопления, усугубляется тем фактом, что покупатель лишается не только возможности, но и надежды получить собственную крышу над головой. Такой расклад способен повергнуть в депрессию даже самых ярых оптимистов. Поэтому мы должны быть готовы к разного рода неожиданностям, понимать, каким образом нас пытаются обмануть на сделке, и как избежать мошенничества при покупке квартиры.
Алгоритмы действия мошенников
Рассмотрим схемы мошенничества при покупке квартиры, которые чаще всего используются нечистыми на руку продавцами. Для начала следует разделить их на две категории – аферы с новостройками и противоправные действия с жильем вторичного рынка недвижимости. 
- критичных ошибках в договоре по сделке (например, заключение предварительного документа на долевое участие, предусматривающего возможность передачи застройщиком жилья в качестве залога);
- если здание, в котором приобретено жилье, не имеет разрешительных документов на строительство. К большому сожалению, бюрократические препоны настолько серьезны, что часть строительных компаний возводят жилье на самостоятельно захваченных участках, а после продажи жилища может оказаться, что муниципальный или частный собственник земли через суд добивается законного решения о сносе готового и даже заселенного добросовестными собственниками недвижимости;
- при передаче средств ненадежным посредникам. Зачастую выстраиваются схемы, при которых посредник получает полномочия на поиск покупателей и получение от них денежных средств, после чего дилер бесследно исчезает.
Конечно, это лишь основные виды мошенничества при покупке квартиры, ведь несмотря на неоднократные предупреждения о возможности возникновения определенных сложностей, многие продолжают попадаться на уловки жуликов, изобретающих новые комбинации по отъему денег у покупателей жилья. И все же напомним несколько советов, если не ограждающих от проходимцев, то хотя бы снижающих процент риска в совершении жилищных сделок с новыми объектами. Прежде всего, покупка должна осуществляться непосредственно у компании-застройщика, а в случаях, когда строители не берут на себя обязательства по регистрации и оформлению документов, использовать в качестве посредников агентства с многолетней, безупречной репутацией. В обязательном порядке нужно требовать документацию, связанную с выделением земельного участка и разрешением на его целевую застройку, подведение коммуникаций и их эксплуатацию. И, конечно же, самым безопасным методом является покупка жилища на завершающей стадии строительства.
Аферы с недвижимостью вторичного рынка и способы избежать обмана
Процветает и мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке. В лидерах продажа жилья по фальшивым документам. Жулики находят жилье, сдающееся в аренду на длительный срок, а при заключении договора получают доступ к его паспортным данным, по которым изготавливается подложный документ с фото злоумышленника. По такому паспорту оформляются дубликаты документов, необходимых для продажи жилья и недвижимость «легально» продается, после чего новых собственников оставляют наедине с огромной проблемой. В группе риска, в силу дороговизны процесса, находится жилье, стоимость которого превышает 10 млн. рублей. Еще один вариант мошенничества при покупке квартиры – заключение сделки с продавцами, входящими в группу повышенного риска:
- недееспособными пенсионерами;
- нарко- и алкозависимыми лицами;
- пациентами, находящимися на учете в учреждениях психиатрии.
Законность такой сделки легко оспаривается в суде, который принимает решение о признании ее недействительной, а вот получить обратно средства, переданные продавцу, получается далеко не всегда. Чтобы скрыть проблему, объект несколько раз перепродается, и его «собственниками» ненадолго становятся вполне надежные участники сделки. Покупателя должны насторожить короткие сроки между «продажами» или документы, оформленные максимум в течение года.
Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость, доставшуюся продавцу в наследство, поскольку велика вероятность подделки документов родственниками собственника, который может иметь статус недееспособного лица, а наследственное дело может быть инициировано родственниками путем принуждения наследодателя. Вторая сторона сделок, связанных с наследованием – появление законных претендентов на наследство, которые были обделены при его разделе и не давали согласие на продажу своей доли, в результате чего вся сделка оказывается под вопросом. Причиной такой ситуации может быть сговор родственников, либо внезапное появление новых наследователей, о которых не было сведений до совершения сделки. Как ни странно, но подозрения у покупателя должно вызвать завещание, в котором указаны либо наследники первой очереди, либо вовсе посторонние люди. Этот факт может свидетельствовать о попытке скрыть других лиц, имеющих право на наследство, поскольку в первом случае имущество и так делится между близкими родственниками, а во втором свидетельствует о возможном принуждении к составлению завещания на имя посторонних. Дополняет способы мошенничества при покупке квартиры продажа жилья доверенным лицом, полномочия которого «подтверждены» соответствующим документом. Как правило, такие договора купли-продажи заключаются с собственниками, находящимися на момент продажи на приличном удалении от своей недвижимости. В этом случае необходимо настоять на том, чтобы собственник лично присутствовал во время подписания документов. Сложность такой ситуации заключается в том, что подписавший доверенность хозяин жилья на момент сделки может оказаться недееспособным, или умереть, что не позволит оформить права собственности на покупку.Мошеннические действия со стороны покупателя
К сожалению, по ту сторону закона оказываются не только продавцы, но и покупатели. Процветает мошенничество при покупке квартир за наличные деньги. Недоплата оговоренной по сделке суммы, изъятие средств до подписания документов, использование фальшивых денежных купюр и муляжей, неправильные расчеты при конвертации валюты в рубли – все эти способы довольно часто практикуются теми, кто лишь делает вид, что заинтересован в покупке недвижимости.
Один из способов мошенничества – покупка квартиры через банковскую ячейку. Его суть состоит в том, что для передачи средств за покупку используется банковский депозитарий. За несколько дней до предполагаемой сделки в него помещается сумма для передачи продавцу. В договоре предусматривается сразу несколько услуг:- аренда ячейки;
- проверка купюр на подлинность;
- указание лица, которое имеет право доступа к депозитарию.
После подписания продавец получает координаты нахождения средств и забирает содержимое ячейки, но! Сумма, находящаяся на временном хранении, не отражена ни в одном документе арендования, и при возникновении спора у продавца не будет необходимых доказательств для подтверждения претензий в суде. В свою очередь, доступ к ячейке могут получить третьи лица, предоставившие подложные документы. Как показывает практика, способов мошенничества при покупке квартиры со стороны покупателя не так много, в основном эта сторона участников сделки оказывается в более уязвимом положении. Принимая решение купить или продать недвижимость, нужно понимать, что оно должно сопровождаться тщательной подготовкой, включающей в себя проверку участников сделки и имущества, являющегося объектом будущего договора.
