Как оформить перепланировку квартиры: все пути решения вопроса

Действительно, кухни общей площадью 4,2 кв. метра для семьи из четырёх-пяти человек катастрофически мало, и это, не говоря уже о санузле, в котором «забыли» предусмотреть умывальник! Но какими бы причинами не было вызвано решение что-либо изменить в помещении, сделать своё жилище максимально удобным, уютным и комфортным можно только после того, как будет получено разрешение соответствующих государственных структур. Давайте рассмотрим: зачем и как это сделать.

Нужно ли оформлять перепланировку квартиры и зачем

Если вы задумались над тем, нужно ли оформлять перепланировку квартиры, то ответ однозначно «Да». Пусть изначально процесс будет вызывать определённые трудности, но впоследствии его решение обеспечит вам полный покой. Любые конфигурационные изменения в плане помещений многоквартирного дома должны быть узаконены и отражены в технической документации БТИ. За самовольное перепланирование на собственника квартиры может быть наложено административное взыскание в виде штрафа. Запрещается производить следующие изменения:

• сносить несущие элементы сооружения;
• демонтировать вентиляционные каналы;
• увеличивать площадь санузла или балкона за счет комнат (гораздо проще объединить ванну с туалетом, расширить пространство с помощью кладовки, присоединив часть коридора);
• присоединять к жилой комнате кухню с газовым оборудованием (газплитой, колонкой);
• осуществлять вынос системы отопления на балкон или лоджию.

Оформить разрешение на перепланировку квартиры необходимо по нескольким причинам. Во-первых, непродуманные действия многих владельцев приводят к тому, что сооружение теряет прочность, в результате чего срок возможной эксплуатации дома в разы сокращается и здание переходит в аварийное состояние. Во-вторых, это нужно в первую очередь вам самим, т.к. без разрешения невозможно будет впоследствии помещение продать, подарить, передать под залог в банк для получения крупного кредита. Желательно пройти все этапы согласования документации и получения разрешений изначально, до проведения ремонта, так как оформить уже сделанную перепланировку квартиры будет сложнее и уже в порядке судебного разбирательства (так установлено нормами федерального законодательства).

Порядок действий по самостоятельному оформлению задуманной перепланировки в квартире

Теперь, когда вы окончательно убедились в необходимости законного решения вопроса, рассмотрим, как правильно оформить перепланировку в квартире. Для этого нужно будет получить разрешение надзорных инстанций, а начать лучше с обращения в местную администрацию (муниципальный архитектурный отдел, территориальную жилищную инспекцию) для получения консультаций. Дело в том, что в разных регионах могут быть отдельные административные регламенты касательно узаконивания изменений в планировке жилых помещений и вам нужно изначально у них узнать, можно ли в вашем случае оформить перепланировку квартиры самостоятельно, и какие документы будут необходимы для решения вопроса. Обязательно предстоит посетить БТИ и заказать выдачу технического паспорта на помещение, в котором планируются ремонтные работы с изменением внутренних конфигураций. Посмотрите образец его оформления, чтобы не сомневаться в полноте полученного документа.

Легализация перепланировки может проводиться двумя путями:

• по эскизу. Это более простой вариант, к которому можно прибегнуть в случае незначительных изменений (без затрагивания несущих элементов, не приведших к изменению назначения помещения);
• по проекту. Более длительный и трудоёмкий процесс, сопровождающийся разработкой проекта специалистами, получение отдельного технического заключения о допустимости изменений и т.д.

Чтобы оформить проект перепланировки квартиры, необходимо обратиться в проектную организацию. В готовый комплект проектной документации входит:

• пояснительная записка;
• чертежи помещения фактические (до изменений);
• чертежи итоговые (после перепланирования);
• фотомонтаж (это нужно в случае затрагивания фасадных частей здания);
• экспликация (документ, содержащий таблицы с количественными, техническими и качественными характеристиками объекта);
• лицензии.

Кроме составления проекта требуется согласование с органами надзора, а именно: с управляющей компанией (ЖЭК), горгазом, Роспотребнадзором, электросетями, пожарными, архитектурно-планировочным управлением. Пакет собранных документов предстоит отнести в отдел местной администрации, перед этим нужно будет написать соответствующее заявление о согласии проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи.

В документе должны быть указаны:

• Ф.И.О. собственника, его паспортные данные, адрес, телефон для связи;
• данные о форме собственности (свидетельство о праве, договор найма);
• суть прошения;
• обязательства (провести все работы в точности по согласованному проекту, в конкретные сроки, с обеспечением доступа проверяющим по окончанию работ).

В приложении к заявлению следует перечислить подаваемые документы, реквизиты, отметку о наличии проекта, техпаспорт БТИ. Также не забываем о необходимости получения письменных согласий всех соседей в случаях, если их будут касаться проводимые мероприятия. Ответа придется подождать, на его предоставление законом отведено 45 рабочих дней. В нём будет дано согласие или отказ по объективным причинам. Если причиной отклонения просьбы стали небольшие недоработки и неточности, то после их устранения обращение можно будет повторить. Если ответ положительный – можно нанимать бригаду строителей и приступать к реализации задумки. После того как оформлена перепланировка квартиры, в БТИ нужно обратиться самостоятельно для вызова представителя, который внесет поправки в техническую документацию на основании выполненных изменений. Далее оформляется новый Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности, т.к. в нем есть ссылка на номер действительного Кадастрового паспорта. Это особенно важно для случаев, повлекших изменение общей площади помещения.

Оформление перепланировки посредством портала Госуслуг

Если вас заинтересовал вопрос о том, как быстрее оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта по эскизу, по аналогичному проекту или с составлением собственного варианта через проектную организацию, то возможно вам подойдет следующий способ. Сегодня большинство проблем можно решить, не выходя из дома, воспользовавшись Единым порталом государственных и муниципальных услуг. Алгоритм действий для того, кого интересует, как оформить перепланировку квартиры через Госуслуги, следующий:

• регистрация в Личном кабинете на портале gosuslugi.ru;
• внесение личных и контактных данных в предусмотренные электронные формы;
• выбор соответствующей услуги (ищите «Согласование перепланировки»);
• заполнение электронного заявления на оказание услуги с указанием точного адреса помещения;
• прикрепление к заявлению скан-копий документов, необходимых для узаконивания изменений в помещении;
• выбор проекта (это может быть подходящий вам типовой или же разработанный для вас проектной организацией, скан-копию которого следует подвязать к заявлению).

На рассмотрение заявки может пойти 20 дней. Если предполагаемая перестройка предусматривает затрагивание несущих конструкций, то в назначенное время на место прибудет специальная комиссия для решения по возможности и безопасности реализации вашей задумки. Обязательно нужно также получить техническое заключение. После получения положительного решения, можно приступать к проведению ремонтных работ. После их завершения необходимо пригласить комиссию повторно для «сдачи» объекта (проверки точности соблюдения проекта, обеспечения доступа к инженерным коммуникациям). Если замечаний не будет, собственник получит:

• соответствующий акт, правильно оформленный, содержащий требуемые данные и реквизиты;
• обновленную техническую документацию БТИ.

Далее оформляется новый Кадастровый паспорт, а на его основании вносятся изменения в Свидетельство о праве собственности (производится замена).

Самовольная перепланировка – как решать вопрос?

Легализация уже произведенных работ с перепланированием квартиры – это процесс не менее сложный, а отягощает его возможность наложения штрафа на владельца жилья и то, что решение вопроса чаще всего происходит через суд. Если органами местной власти регламентирован процесс узаконивания произведенных владельцем помещения самовольных действий, то, скорее всего, вам понадобится пройти всю процедуру сбора документации и согласований, предусмотренных законным порядком. Разница будет только в том, что вызвать нужно будет представителя БТИ, который на плане в техпаспорте поставит красные отметки об уже произведенных изменениях. Разработка проекта, согласование органов надзора, получение письменных разрешений совладельцев (и соседей при необходимости) не отменяется. В случае отказа местных органов, вы можете обратиться в суд и подать исковое заявление на сохранение в переустроенном виде жилого помещения (для начала ознакомьтесь с его формой и перечнем необходимых документов в виде приложения.

Исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном виде

Согласно статье 29 ч.4 Жилищного кодекса, судебный орган вправе принять решение по сохранению изменений, если это не ущемляет права других граждан и не создает угрозы жизни иным жильцам дома. К заявлению прилагаются:

• правоустанавливающая документация;
• техпаспорт, выданный БТИ;
• проект, составленный организацией, действующей легально;
• согласование пожнадзора, горгаза, СЭС, электросетей, Роспотребнадзора;
• квитанция об уплате госпошлины.

Сколько будет стоить оформление/узаконивание изменений

Сколько стоит оформить перепланировку квартиры – зависит от ряда факторов. Если самостоятельно собирать и согласовывать все документы, то процентов на 30-40 дешевле, чем при поручении процедуры специалистам, оказывающим юридическое сопровождение. При незаконной перестройке ко всем затратам добавляется штраф (не менее 2500 рублей), оплата госпошлины на подачу иска (200 рублей) и плюс услуги адвоката. Как оформить перепланировку квартиры, самостоятельно или заплатить специалистам, изначально законным путём или задним числом, рискуя столкнуться с неприятными последствиями и дополнительными затратами – это уже решать только вам!