Содержание
На сегодняшний день долевое строительство активно используется как перспективный вариант инвестирования в недвижимость. Но, здесь присутствуют достаточно высокие риски, на которые инвесторы идут ради получения квадратных метров по минимальной цене. Если риски стали реальной проблемой, приходится задаваться вопросом разрешения возникшей задачи, взыскания неустойки с застройщика, что осуществляется в судебном порядке. Процедура имеет много тонкостей и нюансов, о которых следует знать, чтобы добиться успеха, потому как выиграть дело удается далеко не всем участникам ДС.
Когда возможно взыскание компенсации
Основания для подачи искового заявления в суд прописаны в Гражданском кодексе и Федеральном законе об участии в долевом строительстве. Причиной для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ может стать:
- невыполнение предусмотренных обязанностей по предоставлению объекта второй стороне сделки;
- просрочка в выполнении такого обязательства;
- нарушенный порядок исполнения предусмотренных соглашением обязанностей.
Обычно перечисленные ситуации возникают по следующим причинам:
- отсутствие всех необходимых разрешений на организацию и ведение строительства;
- использование для строительных работ участка земли другого назначения;
- невозможность уложиться в сроки сдачи объекта;
- несоответствие готового здания нормам или параметрам, которые содержит проектная документация.
Немного отойдя от темы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию, отметим, что для снижения инвестиционных рисков участник строительства еще на этапе планирования сделки должен внимательно изучать историю деятельности строительной компании, подтверждающую официальную работу, документацию, а также все разрешительные документы на возведение объекта и его ввод в эксплуатацию.
Как определить размер неустойки
Изучая судебную практику, удается отметить, что суды систематически снижают величину требуемой суммы, аргументируя это ее несоответствием реальному ущербу. Чтобы получить больше, истец сам должен доказывать обратное, предоставляя всю необходимую документацию. Он не обязан это делать, но в таком случае придется соглашаться на меньший размер компенсации. Если все-таки принято решение требовать первоначально заявленную сумму, без помощи юриста по взысканию неустойки с застройщика не обойтись. Изначально величина компенсации или порядок ее определения могут быть указаны в самом договоре о долевом строительстве или соответствующем законе. Например, если говорить про неустойку, взыскиваемую в результате нарушения сроков передачи объекта, особенности определения ее размера прописаны в 6 статье закона 214-ФЗ. Здесь указано, что для определения суммы необходимо учитывать:
- дату, когда объект был фактически передан инвестору;
- дату передачи, указанную в договоре;
- величину неустойки в процентном соотношении к ставке рефинансирования;
- общую цену договора.
Например, для юридического лица величина неустойки определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Чтобы рассчитать интересующую сумму, нужно умножить цену договора на количество просроченных дней и на 0,03. Другого порядка закон не предусматривает. По практике взыскания неустойки с застройщика можно отметить, что все моменты, касающиеся каких-либо компенсаций, должны прописываться в самом договоре, который стороны заключают на начальном этапе сотрудничества.
Как происходит взыскание
Для юр. лиц прежде всего обязательным условием является направление в строительную организацию письменной претензии, если такой момент указан в договоре, в пункте, где рассматривается порядок разрешения спорных ситуаций. Обратиться для взыскания неустойки с застройщика в арбитражный суд получится только через 30 дней с даты направления претензии. Раньше в судебном органе просто не примут исковое заявление. Иск надо направлять в суд по месту регистрации строительной компании. Также есть возможность обращаться в судебные органы по месту регистрации истца. Все эти моменты оговариваются в договоре, который стороны заключают на первом этапе сотрудничества. Начнем рассматривать порядок урегулирования спорного вопроса с претензии, которая считается оптимальным способом решения проблемы и исключения дополнительных финансовых расходов. Составляя бумагу, здесь необходимо указать следующие сведения:
- обстоятельства, при наличии которых стороны вступили в деловые взаимоотношения;
- факт нарушения застройщиком его обязательств. Здесь необходимо детально описать сложившуюся ситуацию;
- подтверждение незаконности действий строительной компании;
- ссылки на законы, подтверждающие оправданность действий заказчика;
- требования к строительной компании, предъявляемые участником долевого строительства;
- расчет суммы компенсации.
Чтобы составить бумагу, исключая какие-либо ошибки, необходимо посмотреть образец претензии к застройщику о взыскании неустойки. Он поможет избежать затягивания разбирательств по причине допущения ошибок.
Скачать – Досудебная претензия застройщику (образец)
Направляя претензию, необходимо приложить копии документов, подтверждающих указанные в ней сведения:
- договор об участии в ДС;
- платежная документация;
- договор переуступки.
Если компания не предпримет никаких действий, можно планировать обращение в суд и заказывать услуги юриста по взысканию неустойки с застройщика. Очень важно, чтобы застройщик получил претензию. Поэтому перед ее отправлением необходимо тщательно проверить соответствие имеющихся сведений о компании в реальности:
- найти адрес компании в договоре о долевом строительстве;
- проверить адрес. Сделать это можно по выписке из ЕГРЮЛ. Также процедуру возможно выполнить на сайте ФНС РФ;
- направить претензии на оба адреса, если полученные сведения не совпали с имеющимися.
Важно получить подтверждение того, что вы направили претензию. Поэтому, есть смысл посетить офис лично, передать бумагу под расписку сотруднику, взять ее копию с отметкой о получении. Также можно отправить бумаги и приложения к ней заказным письмом с уведомлением. Так у вас будет официальное подтверждение факта обращения, которое признается судом. Если успеха добиться не удалось, можно смело составлять исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика. Это можно сделать самостоятельно, но учитывая важность дела и вероятность отказа или уменьшения размера компенсации, следует подумать о том, чтобы воспользоваться помощью квалифицированного юриста, работающего в данном направлении. Он проконсультирует относительно желаемого размера денежной суммы, составит иск, исключая любые неточности или ошибки. Общая стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика будет зависеть от того, требуется ли участие специалиста в судебном заседании. Безусловно, если речь идет о крупной денежной сумме, лучше заручиться профессиональной поддержкой. Исковое заявление можно отнести в судебный орган самостоятельно, но есть возможность значительно сэкономить время и упростить решение задачи. Для этого можно подать иск через специальный сайт – Госуслуги. Вам необходимо выполнить следующее:
- зарегистрироваться и авторизоваться на сайте;
- отсканировать иск и все остальные документы в формате не менее 200 DPI;
- для каждого файла прописать наименование кириллицей;
- ввести на сайте запрошенные сведения, касающиеся самого обращения и сторон, участвующих в споре;
- выполнить загрузку отсканированных копий документов;
- отправить файлы.
Вы сможете с помощью данного сервиса контролировать продвижение по делу, сэкономить при этом личное время. Если рассматривать практику, то взыскание неустойки с застройщика в арбитраже юристы считают более вероятным и успешным, чем в судебных органах общей юрисдикции. Поэтому, часто они даже рекомендуют физическим лицам оформлять договор переуступки юридическому лицу, чтобы иметь возможность обратиться именно в арбитражный суд. Точный порядок организации и ведения разбирательства удастся узнать непосредственно у юриста. Он определит последовательность действий и оценит шансы на успех, изучив все тонкости конкретной ситуации. Также специалист озвучит стоимость своих услуг или возможность взыскания неустойки с застройщика без предоплаты. Главное – найти хорошего специалиста, который разбирается в таком деле.
